Comment acheter une maison

Il y a, au moment d'écrire, un peu plus de 6 mois que j'habite dans ma propre maison. Mon copain et moi, à respectivement 28 et 26 ans, avons acheté notre toute première maison. Durant le processus, nous avons appris mille technicités en lien avec l'immobilier et l'hypothèque. Je me suis désolée que rien de cela ne soit enseigné à l'école: il me semble un peu absurde qu'on ait à tout apprendre sur le tas. Je ne suis pas spécialiste, n'hésitez pas à consulter votre banque ou votre caisse pour des informations plus complètes, mais je tiens à vous partager tout de même ce que j'ai appris durant le processus!

 

1. Comprenez le processus général
Tout d'abord, laissez-moi vous expliquer le b.a.-ba de l'achat d'une maison. L'ère technologique dans laquelle nous sommes facilite grandement le processus. La partie plaisante de l'achat d'une maison est sans contredit la visite de maisons. Grâce aux sites comme Centris, vous pouvez visiter de nombreuses maisons dans le confort de votre salon. Cela permet de faire un premier tri et de prendre conscience de vos critères. Vous devez ensuite visiter des maisons afin d'en trouver une qui vous fasse sentir chez-vous. 

La première étape est l'offre d'achat: vous offrez un prix pour la maison et stipulez certaines conditions telles que la prise de possession. Le vendeur répond alors avec une contre-offre (dans la plupart des cas) ou il accepte votre offre. Ensuite, vous complétez une promesse d'achat: vous promettez d'acheter la maison au prix entendu et selon certaines conditions (l'inspection notamment). Il faut alors courir pour remplir toutes ces conditions dans les délais imposés. S'en suit l'acte notarié. C'est le document officiel et légal qui clôt la transaction, qui vous rend désormais propriétaire.

2. Prévoyez une mise de fond (cashdown) et bien plus
Dans ma région, il est presque impossible de trouver une maison à moins de 200 000$: à ce prix, la maison a une cours, mais elle est assez petite; la maison a probablement été construite dans les années 60; vous voudrez sûrement faire rénovations simples avant d'emménager, mais la maison est charmante, accueillante et elle vous fait sentir chez-vous. C'est souvent le budget première maison. Les belles maisons plus grandes, plus récentes et souvent plus au goût du jour débutent à 300 000$ souvent. Pour l'exercice, prenons une maison à 250 000$.

L'hypothèque est le financement de la banque ou de la caisse qui se fait généralement sur 25 ans. Pour acheter une maison, il faut donner une mise de fond, communément cashdown, de 20%. Pour une maison de 250 000$, cela signifie que vous devez payer 50 000$ cash et prendre une hypothèque pour le 200 000$ restant. L'avez-vous? La plupart des premiers acheteurs non plus! Il est possible de donner une mise de fond moindre: vous pouvez donner une mise de fond représentant 5% de la valeur de la maison (c'est le minimum). Dans notre exemple, ça représente 12 500$. Si vous ne possédez pas cette somme, vous  pouvez oublier votre projet... Si votre mise de fond représente moins de 20% du prix de la maison, vous aurez à payer une assurance. Cette assurance ne vous assure pas vous, elle assure votre banque qui prend un risque en vous donnant une hypothèque! Pour vous donner un exemple, mon copain et moi avons vu 12 000$ s'ajouter à notre hypothèque... Et, le pire dans tout cela, c'est qu'il y a des taxes à payer sur cette assurance. À l'acte notarié, nous avons payé près de 1100$ pour ces taxes...

Je vous expliquerai les rendez-vous à prendre plus loin, mais prévoyez approximativement 500$ pour l'inspection, 1000$ pour l'acte notarié, une somme pour payer les taxes si votre mise de fond n'équivaut pas à 20% du prix d'achat, le droit de mutation (appelé taxe de bienvenue) et bien plus encore.

3. Prenez des *$!?#@ de REER
Vous ai-je découragés avec ma mise de fond? Sachez qu'il existe de petits trucs pour économiser une somme aussi importante. Voys avez sûrement déjà entendu parler de REER: régime enregistré d'épargne-retraite. Je ne voyais pas l'intérêt d'économiser pour ma retraite à 18 ans. C'est tellement loin, la retraite! Pourtant, vous pouvez RAPer vos REER. Le RAP est le régime d'accession à la propriété: vous empruntez votre argent de vos REER, l'utilisez comme mise de fond, en profitez durant 2 ans et le remboursez en 15 ans sans intérêts. 

Quel est l'intérêt de s'emprunter de l'argent? Vous ne payez pas d'impôts sur les REER. J'ai pris des REER avec le Fond de solidarité FTQ et, pour nous encourager à investir dans l'économie du Québec, un montant est retourné à l'investisseur dans les impôts. Autrement dit, au pallier d'impôt auquel j'étais, j'ai pu investir 5000$ dans un REER et 2300$ m'ont été retournés dans mes impôts. Ça m'a littéralement coûté près de 2700$ pour économiser 5000$. Votre mise de fond s'économise beaucoup plus facilement de cette façon! Et à votre retraite, vous pouvez profiter de cet argent! Renseignez-vous!

Si vous rêvez de posséder la maison de vos rêves à 25 ans, économisez maintenant quel que soit votre âge actuel! Supposons que vous économisez 25$ par semaine de vos 18 ans à vos 25 ans, vous aurez accumulé 9100$. Mettez 5000$ dans le Fond de solidarité FTQ et à cette somme s'ajoute 2300$. À vous seuls, vous avez plus de 11 000$ que vous pouvez utiliser comme mise de fond.

4. Trouvez du temps
Lorsque financièrement vous pouvez acheter une maison, vous devez collectionner les rendez-vous! Pour commencer, prenez rendez-vous à votre banque ou caisse pour une pré-autorisation. Cela permet de savoir quel montant on peut vous accorder selon votre capacité à payer. Vous connaissez alors votre budget pour une maison et vous pouvez regarder des maisons respectant ce budget.

Je vous conseille aussi de prendre rendez-vous avec un courtier immobilier. Acheter une maison est un processus tellement complexe! Un courtier connait les étapes, connait les valeurs du marché, a accès aux dossiers de vente et peut vous donner de précieux conseils. En plus, c'est votre courtier qui prend les rendez-vous de visites pour vous! Vous devez trouver le temps d'aller visiter des maisons.

Lorsque vous trouvez LA maison et que votre offre est acceptée, vous devez faure appel à un inspecteur qui vérifiera que la maison est en bonne condition. Avez-vous déjà regardé Holmes on homes? Vous voulez une maison en bon état qui ne risque pas de s'écrouler!

Vous devez également prendre rendez-vous avec un représentant hypothécaire. Votre capacité à payer réelle sera évaluée et vous saurez si on est prêt à vous accorder l'hypothèque. Votre taux d'intérêts sera, lui aussi, calculé.

Vous aurez aussi à appeler plusieurs assurances afin de faire assurer votre maison à moment d'emménager. Heureusement, cette étape se fait au téléphone!

J'espère que vous avez encore du temps libre, car ce n'est pas fini! Vous aurez à prendre deux rendez-vous avec un notaire: lors du premier, votre notaire regardera le dossier, s'assurera d'avoir tous les documents, vérifiera que ceux-ci soient à jour et vous dira les montants à payer (les taxes de l'assurance, la part des taxes scolaires et municipales à rembourser au vendeur, etc.) et les documents requis (preuve d'assurance, traite banquaire de la mise de fond, etc.) Lors du second rendez-vous, la transaction sera faite. Seulement alors, la maison sera officiellement vôtre selon la date convenue!

N'oubliez de trouver le temps de faire vos boites et de déménager!

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